Textformerfordernis: So können Makler ihre Provision sichern

Was müssen Makler seit der Neuregelung der Provision in Sachen Textformerfordernis beachten? Und wie können sie die neuen Vorgaben im Arbeitsalltag umsetzen? Um diese Fragen drehte sich das Online-Event Makler.digital mit dem Titel „Textformerfordernis: Ein Risiko für die Maklerprovision?“, zu dem die FP Mentana-Claimsoft am Mittwoch (10. März 2020) eingeladen hatte.

Seit Ende 2020 gelten neue BGB-Vorschriften rund um die Maklerprovision. Für einige Verwirrung am Markt sorgt derzeit vor allem der § 656a BGB, laut dem Maklerverträge in bestimmten Fällen der Textform bedürfen. Dr. Christian Osthus, Justiziar und stellvertretender Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband Deutschland (IVD), brachte bei Makler.digital Licht ins Dunkel und beantwortete häufige Fragen zum Textformerfordernis – hier die wichtigsten Informationen in der Zusammenfassung:

1. Was bedeutet Textform?

Textform heißt, dass sowohl das Angebot als auch dessen Annahme in verkörperter Form vorliegen müssen. Anders gesagt: Angebot und Annahme müssen speicher- oder ablegbar sein. Das kann, muss aber nicht in Papierform stattfinden. Der Makler kann ein Angebot zum Beispiel auch per E-Mail an den potenziellen Kunden schicken und von ihm auf dem gleichen Weg bestätigen lassen.

Sogar Medienbrüche sind kein Problem: Schickt der Makler sein Angebot per E-Mail und der Vertragspartner antwortet per SMS oder WhatsApp, ist die Textform dennoch gegeben. Eine händische Unterschrift ist nicht nötig. „Als Makler sollten Sie sich folgende Kontrollfrage immer mit einem Ja beantworten: Können Sie einem Gericht den Vertragsschluss und die Einhaltung der Textform beweisen? “, erklärt Dr. Osthus. „Wenn Sie dem Richter Angebot und Annahme zweifelsfrei vorlegen können, ist der Vertragsschluss gelungen.“

2. Für welche Objekte gilt das Textformerfordernis?

Das Textformerfordernis gilt nur für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Bei Gewerbeobjekten hat es ebenso keine Relevanz wie bei Miet- oder Pachtverträgen. Die vergangenen Wochen hätten deutlich gezeigt, dass gerade die Frage, was eigentlich ein Einfamilienhaus ist, nicht immer leicht zu beantworten sei, erzählte Dr. Osthus: „Es ist haarsträubend, wie viele Grenzfälle es da gibt. So viele Anrufe, wie wir dazu aktuell erhalten, könnte man meinen, dass Deutschland nur aus Zweifamilienhäusern besteht.“

Entscheidend für die Festlegung als Ein- oder Zweifamilienhaus seien weniger steuerliche oder bauliche Einordnungen als die Perspektive des Verbrauchers: „Wenn ein Objekt für zwei Familien gebaut wurde, aber seit Jahrzehnten als Einfamilienhaus genutzt wird, ist es auch als solches einzuordnen“, erklärte der Justiziar beispielhaft. Bei Einliegerwohnungen entscheide dagegen, ob sie untergeordnet oder gleichgestellt sind: Eine untergeordnete Einliegerwohnung mache ein Objekt noch nicht zum Zweifamilienhaus – eine gleichgestellte hingegen schon.  

3. Gilt das Textformerfordernis sowohl Verkäufern als auch Käufern gegenüber?

Ja. Der Vertragsschluss mit Verkäufern ist in der Regel unproblematisch, da es pro Objekt nur einen Verkäufer gibt und entsprechend nur ein Vertag zur Sicherung der Innenprovision geschlossen werden muss.

Komplexer hingegen gestaltet sich der Vertragsschluss mit der Käuferseite zur Sicherung der Außenprovision. Da es in aller Regel mehr Interessenten als Käufer gibt, handelt es sich hierbei oft um einen Massenprozess – und nur ein früher Vertragsschluss sichert die Provision. „Hier sollte der Makler ein eindeutiges Angebot unterbreiten, das der Käufer – wichtig! – leicht annehmen kann“, sagte Dr. Osthus weiter. „Makler sollten diesen Prozess so organisieren, dass er einem Massengeschäft gerecht wird.“

Digitale Signaturlösung: Einfach, schnell, rechtssicher

Wie genau Makler die neuen Anforderungen in der Praxis umsetzen können – das erläuterte Sabry Zouari, Manager Digitalisierung Real Estate bei FP Mentana-Claimsoft im Anschluss: Mit der digitalen Signaturlösung FP Sign haben Immobilienprofis die Möglichkeit, Maklerverträge, Widerrufsbelehrungen und andere relevante Dokumente selbst elektronisch zu signieren – und von ihren Vertragspartnern auf gleichem Weg gegensignieren zu lassen. Die cloudbasierte Lösung arbeitet dabei ausschließlich mit deutschen, vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) zertifizierten Rechenzentren. „Damit stellen Makler nicht nur sicher, dass ihr Signaturprozess rechtssicher aufgestellt ist und den Anforderungen des Textformerfordernisses entspricht“, so Zouari abschließend. „Er läuft zudem standardisiert, effizient und ohne jeden Medienbruch ab. FP Sign bietet damit die optimale Basis für einen einfachen und schnellen Vertragsschluss.“

Über FP Sign

FP Sign ist eine sichere Signaturlösung made in Germany, entwickelt von FP Mentana-Claimsoft. Unternehmen und Behörden können damit sensible Dokumente auf Basis einer sicheren Cloudlösung austauschen und elektronisch signieren – einfach, schnell und rechtskonform: www.fp-sign.com